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风险警告!全球房产泡沫最严重的城市都在哪?

| 2020-01-03


瑞士银行(UBS)在9月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出,未来数年,自住房的投资回报率值得怀疑。去年,全球主要中心城市的房地产均价涨幅已出现停滞。在报告分析的全球20个中心城市中将近一半的房价在经过通货膨胀调整后,出现了下跌。

美联储加息让全球楼市承压
在2008年金融危机结束后,投资房产是一项不错的选择。以全球各大中心城市为例,过去5年,投资房产每年平均回报率在10%左右(租金收入加上房价涨幅),优于同期的全球股市。
但随着时间的推移,情况正悄然发生变化。不少热门房产投资城市(比如温哥华、悉尼等)的房价被外来热钱炒作、快速飙升,导致当地居民无力购房,从而引发了政策监管。外国投资者被严格限制购房,使市场需求减少,房价涨幅停滞甚至回调。
以悉尼为例,据房地产数据分析公司CoreLogic9月初公布的数据显示:8月房价环比下跌了0.3%,同比跌幅5.6%。而澳大利亚房价已经连续11个月下跌。
然而潜在的风险远不止于此,美联储9月26 媒体邀请 日决定加息25个基点,将利率区间上调至2%到2.25%,创2008年以来最高,不少国家央行选择跟随加息。
瑞银在报告中称,从历史上看,投资者不得不对利率上升保持警惕,因为在过去40年中,利率上升一直是造成房价调整的主要原因。
过去5年,被调查的20个城市平均房价(通胀调整后,下同)上涨了35%,在旧金山、慕尼黑和温哥华等地的涨幅是平均水平的两倍。低门槛的融资要求,超低的房贷利率,推动了各地的需求。全球中心城市受益于数字经济日益增长的重要性和更广泛的城市化趋势,全球同时数量激增的富豪们也热衷于在这些城市投资房产来保全个人资产。
但在最近一年时间里,各个城市的房价涨跌参差不齐。


香港、慕尼黑和温哥华的房价分别上涨约11%、7.5%、8.5%,估值过高,泡沫风险列在前三。
泡沫指数紧随其后的是阿姆斯特丹、旧金山和法兰克福,房价分别上涨了约11%、12%和13.5%。
与此同时,斯德哥尔摩、悉尼和伦敦的房价则分别下跌了约8%、6%和5%,估值也处于过高区间。
估值符合实际价值,没有泡沫迹象的城市有米兰、波士顿、新加坡等。
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